Ипотечный кредит: быть или не быть?

«… Как дальше жить, я так больше не могу. Нет, я так больше не могу однозначно, завтра же начну собирать документы и подадим заявку в банк. Блин забыл у жены спросить, сколько у нее там официальных доходов. Обратно эти дурацкие проблемы с этими справками, еще не начал их собирать, а уже куча нервов уходит. А может ну его все, вот только начали зарабатывать нормальные деньги, может еще чуть-чуть потерпим, глядишь к концу года и ставки по ипотеки снизятся на 1 - 2 % так и после выборов ситуация может измениться, может, возобновят программу ипотечного кредитования жилья для молодежи. Голова кругом идет от всего этого, а тут еще и янки со своим кризисом на рынке недвижимости. Что будет с долларом один только Бог, наверное, и знает…»

Наверное, прочитав эти строчки, молодые люди которые недавно хотели или хотят взять ипотечный кредит узнали в них себя.

Последнее время все только и говорят, что практически ипотечный рынок жилой недвижимости просто стоит. С чем это связано, есть две на мое мнение простые причины: 1) очень высокие ставки по кредитам 12 % годовых в дол. США; 2) сильно  завышенные цены на недвижимость, которые не входят в рамки розумного.

Лично мое мнение по этому поводу следующие.

Относительно развития ипотечного рынка - безусловно он будет развиваться и у него очень большие перспективы.  Реально ипотечный рынок в Украине начал свое развитие с 2004 года (с момента вступления в действие закона об ипотеке). Нашему ипотечному рынку по сути только 3,5 года он находится в стадии становления и на данной стадии просто не реально чтобы процентные ставки по кредитам были такие как в европейских государствах    (5-7 % годовых). Необходимо время чтобы рынок стал насыщенным, очень сильно конкурентным – ведь при том большом количестве банков, которые есть в Украине, реально ипотечным кредитованием занимается не больше 35 - 40 банков, и на долю первых 5 приходится более 65 % рынка ипотеки. Все это говорит о высокой концентрации рынка что характерно для стадии его становления. Миф о том,  что вот придут большие европейские банки и резко улучшат условия ипотечного кредитования, так и остался мифом. Большие европейские банки приходят на наш рынок не затем что бы улучшить нашу жизнь, а наверное затем чтобы получить сверх прибыли которые они не могут получить у себя на родине. Безусловно, их роль в развитии банковской системы Украины скорее положительная, чем отрицательная, но при всем уважении они приходят к нам за большой прибылью и терять ее из-за того, что у нас возможно зарплаты не европейского уровня это не их проблема. Так что с развитием банковской системы, со становлением реального рынка ипотека,  со становлением рынка ипотечных ценных бумаг (ведь по сути ГИУ начало работу совсем недавно), с приходом новых больших банков процентные ставки по кредитам будут снижаться и от этого ни куда не деться. Вопрос как скоро это наступит, это скорее вопрос  к Богу, так как действия нашего правительства не подаются четкой логике и простым экономическим законам.

Относительно цен на квартиры. Не люблю быть прогнозистом в стране, где все с ног на голову. Простой пример: рынок теневой экономики в стране, по оценкам экспертов, порядка 48 - 52 %, точную цифру никто сказать не может. Что же тогда получается, есть люди которые живут правильно, как они считают и есть люди которые живут неправильно, относительно законности и моральных устоев, но эти люди считают что они тоже живут правильно. Приблизительно выходит, что теневая экономика уравновешивается  чистой экономикой. Возникает логичный вопрос, а какую экономику считать правильной, может теневую ведь получается, что 50 % населения живет и работает в тени. Я думаю это риторический вопрос для каждого из нас.

Немного отошел от темы, но ситуация на рынке недвижимости приблизительно аналогичная той, которая существует в экономике Украины. В результате того, что при Большом Советском Союзе строилось очень мало жилья, отложился очень большой спрос, как я его называю «жилищный навес», который сегодня превышает все разумные  пределы. С учетом того, что жилья строится относительно очень не много и возникает проблема большого спроса на жилье. Даже без учета спекулятивного капитала, который существовал на рынке жилой недвижимости, спрос действительно очень большой. Чтобы удовлетворить тот спрос, который сейчас существует необходимо строить жилье таким же темпом еще лет 10. Для увеличения темпов строительства жилья необходимы сведущие шаги:  привлечение иностранных строительных компаний для более активного строительства жилья в Украине, упрощения разрешительных процедур на строительство до 6 месяцев, продажа земли на отрытых аукционах, привлечение иностранных инвестиций и многое другое. Вот все то, что я сейчас назвал, забудьте об этом и больше не вспоминайте, это утопия для рынка недвижимости в Украине. Вы вспомните, в какой стране мы живем, и кто решает эти проблемы. Да одни и те же люди, которым принадлежат большие строительные компании и которые хотят иметь сверх прибыль в 300 - 500 % при строительстве жилья, прибыль 30-50 % их не интересует. Так что вопрос о снижение цен на жилье, считаю просто неподъемным для современных деятелей во власти, поэтому думаю, что цены мало изменятся даже после выборов. Реально цены могут снизиться не более чем на 10 % и это  только на вторичном рынке  на не очень качественное жилье (чтоб не выражаться другими словами). В дальнейшем рост будет продолжаться, но на уровне инфляции порядка 5 – 10 % в год.