Новая окружная дорога, Евро 2012 и земля

Совсем недавно, 6 февраля 2008 года, Киевский областной совет утвердил генеральное направление трассы второй кольцевой дороги вокруг Киева по территории восьми районов Киевской области. Вторая кольцевая дорога пройдет по территории Васильковского, Выжгородского, Бориспольского, Броварского, Бородянского, Киево-Святошинского, Макаровского и Обуховского районов. Согласно плану, трасса дороги проляжет через населенные пункты: Глеваху, Княжичи, Немишаево, Петривцы, Пуховку, Калиновку, Большую Александровку, Плюты и Большие Дмитровичи. В связи с этим областной совет рекомендует советам этих районов наложить временные ограничения на выдачу выводов по изъятию, предоставлению в пользование и изменению целевого назначения земельных участков в пределах территорий, которые совпадают с генеральным направлением трассы. Этот факт естественно отразится на предложении земельных участков по тем населенным пунктам, по которым проляжет окружная дорога. Нынешние владельцы земельных участков еще не определились, на сколько произойдет увеличение стоимости, но как показывает опыт, скачек цен будет значительным. Владельцы оставшихся свободных участков ожидают ценового пика при проявления необходимой инфраструктуры для начала коттеджного строительства.
Учитывая, что в престижных районах, где наиболее активно развивается коттеджная застройка, наблюдается дефицит свободных участков, в сферу интересов покупателей попадают новые территории. Если в прошлом году привлекательными для частных лиц и девелоперов считались земли, отдаленные от Киева не более чем на 15 км, то сегодня  уже, с утверждением генерального направления трассы второй кольцевой дороги вокруг Киева, наблюдается активное «освоение» участков, расположенных в зоне 40 км. Такие процессы уже охватили Обуховское, Вышгородское и Житомирское направления.

В целом отмечается  рост популярности участков, расположенных более чем в 30 км от Киева, что означает новый виток развития рынка. Ко второй половине 2008 года практически все направления в столичном пригороде будут привлекательны и интересны инвесторам. В этом году  ожидается подорожание земельных участков, расположенных в радиусе 30-50 км от столицы, по той причине, что предложение свободных менее отдаленных от столицы участков уже практически исчерпано.

Анализируя тенденцию ценообразования можно с уверенностью сказать, что наиболее удачным вложением капитала путем приобретения земельных участков стало для собственников, земельные участки которых находятся в Обуховском районе.  Стоимость  земельных участков за период с 01.01.2007 по 01.01.2008 годы увеличилась: по Обуховскому району на 138.66%, по Васильковскому району на 124.66%, по Бориспольскому району на 111.57%, по Киево-Святошинскому району на  99,55%, по Вышгородскому району на 91,99%, по Броварскому району на 82,49%.

В 2008 году  прогнозируемый  рост стоимости земельных участков составит в среднем на 4.5-5,5% в месяц, а тех, что располагаются в районе строительства окружной дороги – на порядок больше, ведь они сразу переходят в раздел «фасадных».

Это коснется, прежде всего, дефицитных земель, с "чистой" правоустанавливающей документацией и перспективным, с точки зрения инвестиций, месторасположением.

Чистота земельной документации – самый больной вопрос по земельным сделкам на данное время. Масса брокеров с ксерокопиями актов на землю с закрашенными владельцами и номерами, масса объявлений в газетах, в интернете, рынок якобы живой и активный. Только когда доходит до дела, то оказывается, что земля либо продается «под застройку», а на самом деле относится к «личному сельскому хозяйству», либо другого целевого назначения, изменение которых длительный, трудоемкий и без гарантированного успеха процесс. Либо акты на землю поддельные. В 2007 году в нескольких районах киевской области были выкрадены бланки земельных актов, а в отдельных районах по нескольку раз. Это усложняет процесс идентификации собственников. Если в Киеве информацию по владельцам/пользователям земельных участков может получить любой гражданин страны, просто заплатив земуправлению за услугу распечатки выкопировки карты из земельного кадастра по указанной площади, то по области ситуация несколько иная. Во-первых, выкопировки из земельного кадастра выдаются районными земуправлениями исключительно владельцам/пользователям земли и исключительно по их кадастровым номерам. У потенциального покупателя, если нет «связей» доступа к этой информации нет возможности проверить подлинность предоставленных документов . Во-вторых, не редки случаи попыток «заработка» должностных лиц, в том числе избранных народом, путем грубого присвоения новых кадастровых номеров на чужую землю. Опять же, если нет «связей» в земуправлении – выявить это не возможно, поскольку такая информация доступна исключительно в самом интерфейсе картографической программы земуправления, и не выдается за пределами Киева ни по какому официальному запросу граждан, юридических лиц, хотя легко считывается с экрана компьютера. Напрашивается банальный вывод – раз наша власть так чутко хранит такую информацию, то это, «с какой-то стороны» нашей власти выгодно. Если выдан акт на землю по искусственному кадастровому номеру, без регистрации в ДЗК, или с поддельным номером регистрации в ДЗК, то нотариусы при проверке базы заложенного и арестованного имущества выдадут чистую справку об отсутствии отягощений, ДЗК так же выдаст чистую справку об отсутствии правовых отягощений по операциям с землей (стандартное ограничение входящее в такую справку – запрет продажи земли иностранцам). В-третьих, массовые случаи нарушений порядка первичного паевания земли, изменения целевого назначения, рейдерский отбор земли, неправомочные сделки по продаже земельных участков в обход создания союзов паевых землевладельцев – дает горы подводных камней всплывающих после покупки земли у новых владельцев. В сочетании с продажей земли сельхоз назначения якобы «под застройку» и под «торгово-развлекательные центра» нормальных земельных участков выставленных на продажу остается единицы, и эти земли приходится искать неделями, если не месяцами, продираясь через ворох предложений посредников, выстраивающихся в длинные очереди за халявными заработками сотен тысяч долларов. Некоторой страховкой по земельным участкам является продажа земли, которая простояла в банковском залоге хотя бы с пол года, это дополнительная проверка банками при покупке земли текущим владельцем, и чистая история по судебным разбирательствам (таким способом, к примеру, гарантирует чистоту документации крупный предприниматель Бадри Гурамович Беришвили при продаже своих земель в Обуховском районе http://ghc.com.ua). Так что, как это ни печально констатировать – в киевской области наблюдается катастрофический дефицит нормальной земли для начала коттеджной и коммерческой застройки. То есть земли с нормальной историей и доступной для покупки с использованием банковского кредитования.

Можно спрогнозировать, что до конца 2008 года земля может подорожать в среднем на 70% (с существенным подорожанием немногочисленнных оставшихся фасадних земель и земель в районе новой окружной дороги).  Ведь ни для кого не секрет, что на сегодняшний день рост цен на землю позволяет сохранить и приумножить свои средства наиболее выгодным образом - он намного превышает банковские проценты по депозитам. Кроме того, многие банки охотно дают кредиты под покупку земельных участков, в связи с их высокой  ликвидностью. Но только на земли с нормальной документацией. Еще одним существенным фактором повышения земли является приближающейся «Евро 2012». По правительственной программе развития это событие должно сопровождаться массовым развитием загородных коммуникаций и загородным строительством, в частности, к примеру, на каждой существенной трассе при въезде в Киев должны стоять гостиницы к 2012 году.
Проведя небольшой анализ цен на земельные участки можно сказать, что  в Киевской области средняя стоимость земли под застройку в прошлом году выросла почти в вдвое - до 7 469  долл. за сотку, Тенденция роста цен наблюдается и сегодня. Как правило, это касается земельных участков тех районов, по которым утверждено строительство второй окружной дороги.
С 1 января 2007 года по 1 января 2008 года средняя стоимость земли в шести районах Киевской области под застройку выросла на 108,92% - с 3575 долл. до 7 469 долл. за сотку. В 2007 году средняя стоимость земли под застройку в Обуховском – на 137,22% (с 4183 долл./сотка до 9923 долл./сотка), в Киево - Святошинском – на 99,55% (с 5513 долл./сотка  до 11001 долл./сотка), в Бориспольском районе выросла на 111,57% (с 3311 долл./сотка  до 7005 долл./сотка), в Вышгородском – на 91,99% (с 2633 долл./сотка  до 5055 долл./сотка), в Васильковском – на 124,66% (с 2766 долл./сотка  до 6214 долл./сотка), в Броварском – на 82,49% (с 3044 долл. /сотка до 5555 долл./сотка.
В связи с планируемым изменением инфраструктуры в районах Киевской области, приуроченной к Евро 2012, спрос на «лакомые» земельные участки  возрос.  По состоянию на 20 февраля 2008 года средняя стоимость земельных участков по отношению к 1 января 2008 года  возросла на 21,3%, а некоторых участков , которые находятся в непосредственной близости к трассе  - на 25.4%
Удорожание земельных участков в Обуховском районе по сравнению с Киево – Святошинским районом (который считался наиболее привлекательным для инвестирования)  превышает  на 39.11%  и этому есть объективные причины, в том числе и объем предложения земельных участков.  
Как правило,  в предложениях земельных участков в Обуховском районе превалируют земельные участки небольших размеров:  до 10 соток, что не особо привлекает застройщиков под коттеджное строительство. Самым приемлемым на мой взгляд  для застройки коттеджных поселков являются участки размерами не менее 4-6 га, которых к сожалению – единицы.  
Анализируя предложение земельных участков по выше указанным  шести районам Киевской области существенно выделяется низким предложением земельных участков   Обуховский  район по отношению к другим рассматриваемым районам, что естественно обращает на себя внимание потенциальных покупателей.
Престижное  Обуховское  направление по сей день остается самым дорогим и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а по темпам роста цен за 2007 год  (с $4 183 до $9 983 за сотку) и начало 2008 года (с $9 983 до $11 286 за сотку)  уверенно лидирует по области. По нашим прогнозам, к началу нового строительного сезона, в ближайшее время  будет взят рубеж $13 000/сотка.