При покупке комнаты – копаемся в прошлом и собираем сплетни

– Конечно, мы сначала пытались, как и остальные, найти подходящий банк, подобрать кредит, – поделилась опытом киевлянка Александра Лозова. – За те деньги, что были в наличии, однокомнатную не купишь, потому казалось, будет удобно сделать с них первый взнос. Однако, ежемесячный платеж по ипотеке слишком велик для нашего бюджета. В итоге было принято решение о покупке комнаты. Тем более, что такими предложениями пестрят газеты.

По словам Александры, комнату в коммуналке для них с сестрой подыскивали родственники. Большинство предложений колебалось в районе $35–45 тыс. за комнату в 12–18 квадратов, но у девушек в наличии было всего $35 тыс., а нужно было еще заплатить за оформление документов, услуги риэлтора и т.п. К счастью, после месяца поисков нашлась комнатушка в хрущевке на Дарнице, всего-то 10 квадратных метров, зато по доступной цене – $30 тыс. Еще $5 тыс. ушло на оформление сделки, оплату услуг агентства недвижимости.

Как объяснила нам специалист компании «Альтаир-групп» Оксана Казанцева, покупка комнаты в коммуналке на самом деле означает приобретение части квартиры, а не только комнаты. В итоге комната получается в личном использовании, а остальные части помещения – кладовки, кухня, санузел – в общем. Так что даже если комнаты соседей больше вашей, все равно как пользователи квартирой вы «равнозначны».

На сегодняшний день коммуналками часто становятся обыкновенные квартиры, не обязательно из тех, традиционных коммуналок на 5–7 семей, которые были популярны в СССР.

– Продать обыкновенную квартиру по частям могут и разведенные супруги, и родственники, которые решили расселиться, – объясняет Оксана Казанцева. – Для этого у квартиры должны быть не только несколько собственников, но и оформлены отдельные лицевые счета на долю каждого. Приобрести такую недвижимость – большая морока, как для покупателей, так и для риэлтора, который занимается оформлением сделки.

Если «прошлое» нагрянет

Самый проблемный момент в приобретении части квартиры в том, что отследить ее судьбу довольно сложно. Помимо случаев, когда квартиру делят и продают «кусочками» супруги, бывает, что владельцев гораздо больше, или продавец части квартиры получил свою часть в наследство или в подарок. Тогда есть риск появления неожиданных наследников, или новых совладельцев площади.

Следует также учесть, что другие жители квартиры имеют первоочередное право на покупку комнаты. Отказаться ее покупать они могут только в письменной форме, в течение месяца. Причем владельцу комнаты лучше отправить свой запрос официально, а потом вместе с соседями посетить нотариуса и заверить их письменный отказ. Если этого не сделать, новый владелец может вдруг оказаться втянутым в судебную тяжбу с соседями, которых не поставили в известность о продаже.

Проверить прошлое коммуналки тоже проблематично: как правило, редко когда комнатой владеют долго. «Текучка» владельцев очень велика, и отследить (чтобы избежать неприятных сюрпризов), кто, кому и как передаривал комнату – тяжело. Получается, что покупатель тут очень рискует.

Кроме того, на выяснение подноготной комнаты специалист по недвижимости затрачивает много усилий – гораздо больше, чем при оформлении обыкновенной сделки купли-продажи целой квартиры. Однако, усилия риэлтора оплачиваются по тем же «тарифам», что и обычная сделка. Потому специалисты не спешат заниматься покупкой-продажей коммуналок, а некоторые солидные агентства вообще отказываются от подобных дел. А значит, найти надежного специалиста, который все проверит и все оформит, будет сложно.

И, наконец, при покупке части квартиры риэлторы советуют указывать в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости, а не, например, ее стоимость согласно оценке БТИ. Последнее часто делают в целях «экономии» на налогах, однако в данном случае лучше не скупиться и не рисковать. По крайней мере, если что, будет надежда вернуть свои деньги через суд.

Знай соседа своего

Но когда комната уже куплена, все документы в порядке и можно в ней поселяться, появляются новые задачи. Конечно, прежде всего, это взаимоотношения с соседями. Дело тут не только в морально-психологическим факторе, но и в решении бытовых вопросов, таких как уборка квартиры, оплата счетов за коммунальные услуги, оплата услуг консьержей и т.п.

– Мы сделали большую ошибку, сдружившись с соседями сразу, устраивали совместные ужины, прямо как одна семья. Но восторг быстро прошел, – жалуется Александра Лозова. – Дверь в дверь мы живем с парой в летах, в которой оба – безработные. Все время они находятся дома, сидят у телевизора, пользуются электроплитой. Соответственно, жгут гораздо больше электричества, чем все остальные жильцы квартиры, при этом не платят ни гроша. Мы с сестрой их долги оплатить не можем, другая семья, тоже совладельцы квартиры – также не богаты. После того, как мы успели «подружить» с соседями, требовать с них ежедневно деньги стало сложно. Теперь вот думаем решать вопрос через суд.

Судиться – так с нотариусом

Бывает, что споры с соседями по коммуналке доходят не только до судебных разбирательств, но и до мордобоя с милицией. Понятное дело, что проверить тех, с кем потом жить в одном доме, еще на стадии приобретения комнаты довольно тяжело. Поручить выяснить, кто же станет вашим соседом, можно риэлтору. Но это не входит в его прямые обязанности, и за такое надо доплачивать. Кстати, подать в суд на риэлтора за то, что он поселил вас «не с теми людьми», не представляется возможным.

– Юридически это не нарушение прав клиента, на риэлторе нет ответственности, – поясняет глава Харьковского областного общества защиты прав потребителей Святослав Маслак. – Кстати, формально риэлтор не несет прямой ответственности и в случае, если у квартиры появилось «прошлое». Проверять всю цепочку перехода собственности из рук в руки, чтобы удостовериться, что никаких других владельцев у комнаты нет, должен нотариус при заверении сделки.

Получается, что знакомиться с будущими соседями и – буквально – собирать о них сплетни придется самому. Узнать о том, исправно ли они оплачивают счета, можно и просто позвонив в ЖЭК. А вот о возможных пьянках, скандалах и тяжелом нраве таки придется выспрашивать «тетю Катю с третьего этажа».

Автор: Мария УГЛЕЦОВА

Источник: www.pk.kiev.ua