Вторичное жилье дорожает!   16 сентября 2008, 10:52 

За период с 1 августа по 1 сентября средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 1,83% ($65) до $3 629 за 1 м², по данным компании SV Development.

При этом самым дешевым оставался Деснянский район, со средним показателем $2730/ м², самым дорогим Печерский район, где средняя цена продажи составила $5572/ м².

Но, стоит учесть, что это данные по реальным сделкам. В сфере же предложения, цены снизились.

По данным компании «Канзас», индекс стоимости вторичного жилья в Киеве понизился на 0,2% и составляет 2774$/м². А индекс ценового ожидания составляет отрицательный – 0,2%. Таким образом, говорят в компании, в следующем месяце ожидается очередное снижение стоимости жилья на вторичном рынке столицы.

Каким образом получается такое несоответствие в данных нам объяснили в компании «Планета Оболонь». «Дело в том, - говорит брокер Анастасия, - что предложений на рынке очень много, а спрос очень низкий. Среди предложений встречаются как квартиры в зданиях в очень плохом состоянии, так и в более новых домах. Иногда они стоят практически одинаково. Естественно, что при таких предложениях, покупатель выбирает лучшее по той же цене».

Кроме того, на рынок подействовал и главные финансовый регулировщик – Национальный банк Украины. В августе он в очередной раз констатировал сокращение денежных агрегатов и удорожание кредитов. Банки пришли в полу-паническое состояние и еще больше сократили выдачу кредитов на жилье.

По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам на июль 2008 года составила 10,1% годовых (снизилась), т. е. 0,84%/мес. Таким образом, доходность банковских депозитов в августе, была в 1,05 раз привлекательней для вложения денег, чем киевское жильё.

Хотя, одним из позитивных явлений августа эксперты называют оживление рынка.

«За летний период платежеспособный спрос на жильё в столице сильно снизился. Резкое снижение сделок купли-продажи нельзя оправдывать ни сезонным, ни ипотечным фактором. Люди не в состоянии покупать жильё даже в кредит – цены очень «кусаются». Нынешняя стоимость жилья в Киеве уже побила рекорды многих европейских стран – средняя цена киевского квадратного метра приближается к отметке 3 000 долларов. При этом доходы большинства киевлян меньше, как минимум, в три-пять раз», - сообщают в компании «Канзас».

Хотя, не все брокеры с этим согласны. Как нам сообщила Светлана из агенства «София»: «Никакого оживления не произошло». «Более того, мелкие компании начали сокращать персонал и закрывать отделения в целях экономии и неокупаемости», - добавила брокер.

В то же время, в августе продолжилось деление рынка недвижимости по престижности районов. Деснянский по-прежнему дешевеет, в то время, как Печерский и Оболонский демонстрируют хороший рост.

В целом же деление по районам столицы выглядит таким образом:

Печерский район - $5 572/ м².
Шевченковский район - $4 571/ м².
Голосеевский район - $3 856/ м².
Оболонский район - $3 669/ м².
Подольский район - $3 539/ м².
Соломенский район - $3 288/ м².
Святошинский район - $3 078/ м².
Днепровский район - $3 067/ м².
Дарницкий район - $2 822/ м².
Деснянский район - $2 730/ м².

В Печерском и Шевченковском районах жилье по-прежнему наиболее дорогое. «Здесь наблюдается значительное увеличение цены квадратного метра пропорционально количеству комнат в квартире. Та же тенденция имеет место в Голосеевском районе, но разница не так ощутима», - отмечают в компании «Канзас».

В то же время, в спальных районах средняя стоимость за квадратный метр жилой недвижимости наименьшая на 3-комнантные квартиры, а наибольшая на 1-комнатные. Но, в целом, разница в цене между сегментами тут не велика.

Большинство экспертов отметили то, что на рынке жилья столицы произошла существенная корректировка предпочтений покупателей недвижимости. Если ранее повышенный спрос наблюдался на 1-комнатные, то теперь продажи активизировались в сегменте 2-х и 3-хкомнатных квартир. Такой незначительный по сегодняшним меркам разброс цен определяет спрос, считают в SV Development. Ведь украинцы, желающие обзавестись собственными квадратными метрами, предпочитают чуть доплатить и приобрести более просторное жилье.

В целом же, говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений выросли:
- в сегменте однокомнатных квартир 7%;
- в сегменте двухкомнатных квартир на 9,6%;
- в сегменте трехкомнатных квартир на 14,8%.

Одним из важных факторов дальнейшего роста цен на недвижимость, в компании «Канзас» считают её использование в качестве инструмента для вложения средств. На сегодняшний день альтернативой является только банковский депозит и уже сейчас он более выгоден, чем инвестиции в жилье. Не стоит также забывать и об инвестиционных фондах, которые приносят прибыль большую, чем перепродажа квартир и тем более большую, чем их покупка с целью сдачи в аренду.

В сентябре эксперты ожидают дальнейшего роста цен на квартиры в центральных районах столицы и небольшое падение на квартиры на окраинах.

В то же время, ожидается увеличение роста на 2-х, 3-хкомнатные квартиры, в то время как от 1-комнатных ожидают небольшого удешевления. Хотя, эксперты отмечают и необычную тенденцию, которая может набрать обороты осенью – удорожание вторичного жилья, стоимость которого может приблизиться к жилью первичному. Даже не смотря на его более низкую классность, это не помешает ему подойти вплотную к более качественному жилью в новостройках.

Кроме того, эксперты ждут роста иностранной валюты, в первую очередь, доллара, который может также повлиять на рынок недвижимости и привести к ее росту.

«Не стоит также забывать и о политической ситуации в стране», - отмечают в компании «КиївЖитлоIнвест», - ведь нестабильность в управлении обычно приводит к росту цен абсолютно на все, в том числе и на недвижимость». Кроме того, как стало известно, политические силы уже начали активную подготовку в возможным внеочередным выборам, скупив на ближайшие месяцы билборды по всем регионам страны. А во время выборов, в Украине, обычно происходит большой выброс денег и необходимость у их собственников куда-то их вкладывать. Не смотря на теряющие позиции недвижимости как инвестиции в будущее, она все еще остается популярной для вложений лишних денег.

Автор : Оксана Балабашева